대장동 개발이 '성남의뜰'이라는 페이퍼컴퍼니로 진행된 이유(대장동 의혹 정리)

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성남의뜰은 무엇이 그렇게 특별할까?

대장동 개발의혹을 알려면 <성남의뜰>이라는 특수목적법인(SPC) 또는 PFV(프로젝트 파이낸싱 법인)에 대해서 알아야한다.

복잡하니 간단하게 이야기하면, 엄청난 개발 사업을 하려면 이에 대해서 대출을 땡겨야하는데, 아직 땅을 가지고 있지도 않고, 건물도 올리지 않은 개발 프로젝트가 대출을 땡기기 위해서는 PF(프로젝트 파이낸싱), 즉, 담보나 신용평가없이 개발 프로젝트를 근거로 대출을 땡겨야하는데, 이 대출을 땡기기 위한 가상의 회사가 소위 명목법인 또는 페이퍼컴퍼니라고 한다.

여기서 페이퍼컴퍼니를 일반적으로 SPC하는 특수목적법인이라고 부르고, PF를 땡기기 위해서 설립한 페이퍼컴퍼니를 PFV라고 한다. 대장동 개발의 PFV가 바로 '성남의뜰'이다.

 

 

이 성남의뜰은 지분율만 보면 성남도시개발공사가 50%+1주를 가지고 있어서 공공이 최대 주주, 나머지 5개 금융회사가 43%로 2대 주주, SK증권이라는 탈을 쓴 천화동인 1~7호가 6%, 마지막으로 화천대유가 1% 지분을 가진 구조다. (그런데 지분율 작은 천화동인, 화전대유가 배당금만 4000억원을 가져갔다는 것이 문제)

부동산 개발이라는 것은 엄청난 돈이 들어가야하고, 엄청나게 많은 이해관계(토지지주, 대주단, 지자체, 시행자 등등)가 얽혀있으며, 부동산 경기에 따라 많은 수익을 벌기고 하고 엄청나게 손실을 보기도 하는 리스크도 있는 사업이다.

일반적인 PFV 구조는 아래와 같다. 대장동 개발은 PFV가 성남의뜰, 왼쪽의 금융기관+투자자가 5개 금융회사와 천화동인(SK증권), 자산관리회사가 화천대유다.

구조가 좀 이해 되었다면 왜 성남의뜰을 만들었고 사업구조를 저렇게 민간투자자가 엄청난 배당을 들고갈 수 있게 짰냐다.

대장동 개발과 같이 도시개발을 위해서는 도시개발법에 따라 페이퍼컴퍼니를 설립한다.

이 페이퍼컴퍼니는 앞에서 본 것처럼 자금조달용이기도 하지만, 개발지역에 원래 살고 있던 사람들의 땅을 강제수용하기 위한 역할도 한다.

도시개발법에 의한 강제수용권을 갖는 페이퍼컴퍼니는 법적으로 11개 형태가 있지만 간략하게 2개로 추리면,

• 유형1: 토지면적 2/3를 소유하고, 토지소유자 1/2의 동의를 얻어야 강제수용권을 가질 수 있는 사업시행자(주택조합 등)
• 유형2: 토지소유자의 동의 요건 없이 강제수용을 할 수 있는 권한이 있는 지방공사가 50% 이상 출자한 페이퍼컴퍼니.

그런데, 유형2과 같이 무조건적인 강제수용권이 있는 사업시행자 중에서도 국가나 지자체, 정부출연기관, 지방공사가 직접 사업시행자가 되면 강제수용된 토지는 공공택지가 된다.

그러나 여기서 트릭이 있는데, 강제수용권이 있는 사업시행자가 50%를 초과해 출연한 페이퍼컴퍼니가 사업시행자가 되면 강제수용권을 가지면서도 수용된 토지는 민간택지로 분류된다.

이렇게 민간택지가 되면 엄청난 이득이 있는데, 공공택지와 달리 임대주택이나 소형주택 의무비율이 적용되지 않으며, 특별한 이유가 없으면 분양가상한제를 적용 받지 않는 주택이 된다.

시행자입장에서는 가장 골치아픈 토지도 강제수용하면서도, 강제수용에 따른 의무라고 할 수 있는 돈안되는 임대주택, 소형주택, 분양가상한제 등의 규제는 회피할 수 있게 되는 것이다.

성남의뜰은 바로 대장동 개발을 위해서 지방공사인 성남도시개발공사가 50%+1주를 출자하여 설립된 페이퍼컴퍼니라 바로 이런 혜택을 누릴 수 있게 설계되었다.

그런데 성남의뜰이 또 다른 특별한 점은 대주주인 성남도시개발공사가 의사결정을 하는 것이 아니라 1% 지분을 가진 화천대유가 의사결정을 하고, 주주협약을 통해서 엄청난 배당까지 가져갈 수 있도록 성남도시개발공사가 방치했다는 것이다.

보통 도시개발사업을 위해서 SH(서울주택도시공사) 같은데서 페이퍼컴퍼니를 만들어 사업시행을 할때는 모든 의사결정은 최대주주인 SH가 할 수 있게 설계하고, 페이퍼컴퍼니에 SH 직원을 파견해서 이사회도 장악한다. 그리고 어떤 경우에는 민간주주들의 수익범위를 몇% 이내로 제약한다.

공공이 강제수용권으로 골치아픈 문제를 해결해주고, 임대주택 의무도 벗어나 수익성 높는 개발을 할 수 있으니 이를 공공에서 통제하기 위함인 것이다.

[단독] 대장동 주주협약 수차례 바뀔 때, 초과이익 손 놓고 있었다

그런데 대장동 개발에서 이를 관리 감독해야할 성남도시개발공사나 성남시나 이러한 구조를 방치한 것으로 나타나고 있고,

심자어는 성남도시개발공사의 의사결정을 담당했던 유동규라는 사람이 직원들의 만류에도 불구하고 이런 무리한 설계를 밀어 붙였고,

최근에 구속되면서 이유를 보니 이런 구조로 이득을 본 것을 본인도 나눠받기로 해서 사실상 비리와 뇌물판을 벌였다는 것이다.

조금 더 파보면 회계사였던 이재명 지사의 형 고 이재선씨가 이재명 성남시장 시절 대장동 개발의 이런 문제점을 성남시청에 지적하고, 언론인터뷰도 하고 그랬는데, 결국은 정신병원에 강제입원하게 되었다고...

아무튼 영화보다 영화같은 일이 벌어지고 있는데, 대선 후보에 대한 이런 의혹이 제대로 수사가 될까? 궁금해진다.

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